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Votre premier bail commercial : comment se préparer et à quoi s’attendre

  • Un bail commercial doit inclure la durée et le type de bail, le montant du loyer, les détails du dépôt de garantie, les clauses d’utilisation autorisée, les clauses d’utilisation exclusive et des détails sur l’entretien et les rénovations.
  • La chose la plus importante que vous devriez faire avant de signer un bail commercial est d’apprendre la langue qu’il contient.
  • Pensez à demander conseil à un professionnel avant de signer un bail commercial.
  • Cet article s’adresse aux nouveaux signataires de bail commercial ou aux locataires qui veulent des conseils sur ce qu’il faut rechercher dans un bail commercial.

Le moment de la signature d’un bail commercial est l’une des plus grandes étapes du parcours entrepreneurial d’un chef d’entreprise. Que vous ayez besoin d’un espace de vente au détail pour servir de vitrine ou que vous souhaitiez simplement un emplacement permanent et professionnel pour faire des affaires, un bail immobilier peut faire ou défaire votre entreprise. Il est crucial de bien faire les choses du premier coup.

« Avec une propriété commerciale qui abritera les actifs de votre entreprise et vos employés, il y a beaucoup en jeu », a déclaré Robert Bressman, directeur de la pratique immobilière du cabinet d’avocats Goulston & Storrs. « Les baux sont à long terme, avec plus de variables et plus de complexité. Un bail est un passif mais peut aussi être un atout.

Que doit contenir un bail commercial ?

En gardant à l’esprit que vous devriez demander conseil à un professionnel avant de vous engager dans un bail, voici quelques-uns des principaux éléments à rechercher :

  • Durée/type de bail
  • Montant du loyer
  • Dépôt de garantie
  • Utilisation autorisée
  • Usage exclusif
  • Entretien et rénovations
  • Aspect extérieur
  • Assurance
  • Conformité à la loi américaine sur les personnes handicapées
  • Garantie personnelle
  • Clauses d’avenant/modification/résiliation
  • Sous-location

Conseils pour négocier un bail commercial

Si vous n’avez jamais négocié de bail commercial, le processus peut sembler intimidant et accablant. Bressman a offert quelques conseils pour aider les nouveaux locataires à travers cette importante transaction commerciale.

1. Comprendre l’engagement financier complet.

Avant même de commencer à regarder les propriétés, vous devez avoir une vue d’ensemble de ce que ce bail impliquera financièrement, a déclaré Bressman. Vous devez connaître la santé financière actuelle de votre entreprise – y compris les flux de trésorerie, les revenus annuels projetés et la capacité à assumer les risques – avant d’aller de l’avant avec un bail. Cela garantit que vous comprenez ce que vous pouvez vous permettre.

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Certains locataires peuvent envisager d’obtenir un prêt immobilier commercial pour sécuriser une propriété commerciale pour leur entreprise. Comme toujours, il est important de peser le pour et le contre de s’endetter afin de faire croître votre entreprise. Soyez clair sur le potentiel de retour sur investissement avant de financer l’acquisition d’un espace commercial. [Find out more about alternative financing with this small business guide.]

Pointe: Les baux sont un engagement à long terme. Comprenez comment vous allez payer pour un bail commercial en réalisant des projections financières réalistes basées sur les revenus existants.

2. Renseignez-vous sur la terminologie de l’immobilier.

La préparation financière n’est pas le seul facteur déterminant si vous pouvez louer un espace commercial. Même si vous pensez avoir trouvé un endroit parfait que vous pouvez vous permettre, lisez les petits caractères avant de vous engager.

Par exemple, Bressman a noté qu’un propriétaire d’entreprise devrait comprendre les différences entre les catégories de biens commerciaux (généralement A, B et C) ainsi que la différence entre l’espace «louable» et «utilisable». L’espace utilisable est strictement l’espace que vous occupez et utilisez pour votre entreprise. Des frais supplémentaires peuvent vous être facturés pour les coûts partagés de la totalité de l’espace locatif du bâtiment.

« De nombreux éléments supplémentaires sont incorporés dans le contrat de location, notamment les taxes foncières, les services publics, les assurances et les coûts d’entretien et d’exploitation du bâtiment », a déclaré Bressman. « Cela peut entraîner des coûts supplémentaires pour la transaction [of] dont les propriétaires d’entreprise doivent être conscients. De plus, le bail devra inclure des dispositions pour la sous-location, l’expansion et une éventuelle résiliation anticipée.

De nombreuses ressources en ligne, telles que PropertyMetrics et 42Floors, peuvent vous donner un aperçu de base de l’immobilier commercial et vous aider à comprendre à quoi vous attendre.

3. N’essayez pas de le faire vous-même.

Même si vous adoptez une approche de bricolage pour gérer votre entreprise, réfléchissez à deux fois avant de passer par le processus de location seul. Bien que travailler avec un courtier immobilier ou un avocat expérimenté puisse être une dépense initiale, cela peut vous aider à éviter les erreurs faciles à commettre et à négocier de meilleures conditions pour votre bail.

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« Les propriétaires d’entreprise, en particulier les fondateurs de petites entreprises, peuvent … manquer des nuances et des termes importants dans les documents, c’est pourquoi un conseiller tiers neutre peut aider à négocier des conditions plus favorables et savoir quand et où contester les offres existantes », a déclaré Bressman. . « Il est également facile pour les propriétaires d’entreprise de se laisser prendre par l’apparence d’un espace, plutôt que par les conditions du bail, ce qui peut avoir un impact sur la gestion de l’espace, les opérations et les obligations financières pendant la durée du bail. »

PointePointe: Toujours embaucher un professionnel pour assurer le succès. Les comptables devraient vous aider avec les projections financières, tandis que les avocats s’assurent que les contrats sont conformes.

4. Pensez à long terme.

Vous ne prévoyez peut-être pas de rester éternellement dans l’espace que vous louez, mais Bressman a rappelé aux propriétaires d’entreprise de réfléchir aux effets à long terme que votre immeuble de vente au détail ou de bureaux aura sur l’image de votre entreprise.

« [With a lease,] vous investissez également dans la marque de votre entreprise », a-t-il déclaré. « Réfléchissez bien à l’endroit où vous voulez établir votre empreinte et au type d’image qu’un quartier ou une installation véhicule. Assurez-vous que vos conseillers juridiques et immobiliers vous aident à concevoir une stratégie qui fonctionne pour l’avenir de votre entreprise.

Comment fonctionnent les baux commerciaux ?

Pour commencer, il est utile de comprendre la terminologie et les options. Il existe plusieurs types de contrats de bail commercial.

Baux avec services complets

Dans un bail à services complets, ou bail brut, le locataire paie le loyer de base et le propriétaire paie les services publics, les assurances, les taxes et les autres coûts d’exploitation de l’immeuble. C’est là que le «facteur de perte» de l’espace louable par rapport à l’espace utilisable entre en jeu, car le locataire paiera également une partie des espaces communs.

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Loyers nets

Dans un bail net, en revanche, les locataires paient une partie des frais d’exploitation de l’immeuble. Les baux nets ont leurs propres options : simple, double et triple net. Un bail triple net est essentiellement l’opposé d’un bail brut, car le locataire paie non seulement le loyer mais aussi les frais d’exploitation de l’immeuble. Cela devrait se traduire par un loyer moins élevé mais des coûts variables plus élevés.

De même, dans un bail double net, le locataire paie les services publics, l’assurance et les taxes, mais le propriétaire ou le propriétaire paie les frais d’entretien de la structure. Enfin, dans un bail net unique, le locataire paie le loyer et les charges, mais le propriétaire assume le coût de l’assurance, des taxes et de l’entretien.

Baux NNN absolus

Plus rarement, il existe des baux absolus NNN (ou cautionnables), dans lesquels le locataire paie tous les coûts de réparation du bâtiment, y compris la toiture, par exemple.

Baux à pourcentage

Enfin, il existe des baux à pourcentage, dans lesquels le locataire paie un pourcentage des ventes au détail en plus du loyer de base. Ceux-ci sont les plus courants dans les centres commerciaux, mais peuvent être trouvés ailleurs.

La rédaction de Business News Daily a contribué à la rédaction et au reportage de cet article. Des entrevues avec des sources ont été menées pour une version précédente de cet article.

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